[su_heading style= »modern-2-orange » size= »16″ margin= »30″]LOCATION LONGUE DURÉE. FAUT IL FAIRE APPEL A UN NOTAIRE[/su_heading]

GUIDE BALI PLUS D'INFOS

GUIDE BALI PLUS D’INFOS Une des priorités lorsque vous arrivez à Bali est de trouver – la plupart du temps, rapidement – un logement. Les offres sont nombreuses, « villa for rent », « disewakan rumah » jalonnent les bords de route. Il vous suffit de composer le « HP » du propriétaire indonésien et quelques jours plus tard… de poser, enfin, vos valises. Finalement, vous êtes devenus locataires sans formalité particulière si ce n’est bien sûr celle du paiement en avance d’une année ou plus de loyers et, à moins qu’il ne s’agisse d’une location à long terme et/ou d’un enjeu financier important, vous n’aurez peut être pas pris soin de garantir vos engagements. Cependant, fort de l’expérience malheureuse de certains de nos compatriotes, mieux vaut s’entourer de quelques précautions et ne pas hésiter à faire appel à un notaire.

« Hukum Perdata », le Code Civil indonésien consacre les articles 1548 à 1600 au contrat de bail « sewa-menyewa ». Sans pouvoir être exhaustif, il est utile d’énoncer ici quelques règles de base.
– s’agissant de la durée du bail, il n’y a pas de durée minimale. Il peut être consenti pour une durée maximale de 20 ans qui pourra être reconduite. Proche de notre législation, le bailleur se doit de maintenir les lieux loués en bon état de sorte que le locataire puisse en jouir sans inconvénient.
– les grosses réparations sont à la charge du bailleur, celles qui résultent d’un usage du locataire sont à la charge de ce dernier.
– le droit indonésien ne prévoit pas de dépôt de garantie (ou caution), en revanche liberté est laissée au bailleur de demander le paiement à l’avance de plusieurs mois de loyers.– la sous-location est libre.
– tout agrandissement ou modification supposent l’accord du propriétaire et la demande préalable auprès des autorités compétentes, le Dinas Cipta Karya, d’un permis de construire (IMB en indonésien)
– le montant du loyer est librement fixé, il n’y a pas d’indexation légale.
– le contrat établit par le notaire ne manquera pas de rappeler les droits et obligations de chacune des parties ainsi que les accords particuliers que vous aurez pris éventuellement avec votre bailleur.
Le notaire se chargera également de vérifier l’identité de votre bailleur et sa qualité de propriétaire. Il faut savoir que la plupart du temps, les époux sont mariés sans contrat, de sorte qu’ils ne peuvent disposer l’un sans l’autre d’un bien commun (règle qui est la même pour nos régimes matrimoniaux). En conséquence, l’autre époux devra intervenir à l’acte. S’ils ont des enfants de sexe masculin, eux aussi devront intervenir à l’acte (seuls les garçons sont concernés, les filles n’entrent pas dans la succession). Si votre bailleur est l’héritier du bien loué, il devra produire un écrit faisant état de ses origines, en quelque sorte un arbre généalogique, « silsilah » en indonésien. Ce document doit être contresigné par le Banjar, le Kades, ou chef de village et le Camat, ou chef de district. S’il y a plusieurs héritiers, tous devront intervenir à l’acte ou déléguer leur pouvoir à l’un d’entre eux. Quant à vous, en votre qualité de locataire, vous aurez à fournir la photocopie de votre passeport laquelle restera au dossier du notaire.
Le montant du loyer mensuel et les sommes que vous aurez versées à ce titre seront bien sûr consignés à l’acte de sorte qu’il n’y aura aucune ambiguïté entre vous et votre bailleur. Le contrat de location notarié assure la sécurité de vos relations avec le bailleur. Si en cours de bail des difficultés surgissent, le notaire sera là pour prendre les mesures nécessaires. Et si contentieux il doit y avoir, il vous sera bien plus aisé de faire valoir vos droits avec en main un acte notarié. Enfin, sachez que les honoraires du notaire s’élèvent à 1% de la transaction.

La location de terrain nu ou sewa menyewa tanah
Opter pour la location d’un terrain, sur lequel vous allez ériger la villa de vos rêves, présente des avantages de simplicité, de sécurité mais aussi un intérêt financier.
La simplicité : la procédure administrative est allégée et la rédaction de l’acte (lease agreement) est rapide même s’il faut obligatoirement faire appel à un notaire,
La sécurité : parce qu’il s’agira d’un acte notarié (cf. La Gazette de Bali n°33 – février 2008) et que le notaire vérifiera l’identité de votre loueur, son titre de propriété, etc. Et parce que quelle que soit votre nationalité, quelle que soit la nature de votre visa, la législation indonésienne vous reconnaît pleinement à ce jour le droit de louer un terrain à moyen ou long terme.
Il faut se référer essentiellement au Hukum Perdata (le Code Civil indonésien) pour retrouver les textes législatifs en matière de location et ce, en combinaison avec la loi numéro 40 de 1996 qui concerne la propriété du sol. En effet, si au terme du Hukum Perdata, aucune durée pour la location n’a été prévue, en revanche, le législateur de 1996, soucieux de préserver les terres de ses citoyens, a limité le transfert de propriété à 25 ans, avec possibilité d’extensions pour la même durée (article 45 de la loi). Devant la contradiction de ces deux textes, la jurisprudence a donc étendu la limitation de durée à la procédure de location.
En pratique, dans le contrat, seront indiquées : la durée initiale de la location et, en fonction de vos objectifs, une ou plusieurs possibilités de renouvellement dans la limite de 25 années chaque fois. Le contrat prendra automatiquement fin à son terme ; il ne peut être révoqué qu’en cas de non paiement du loyer à la date convenue et ce, sans formalité ou procédure juridique particulières (article 1266 et 1267 du Hukum Perdata). Sera également fixé l’indice de référence du prix du loyer : dollar, euro ou or.
S’agissant des taxes : il est d’usage que celles qui ont trait au terrain soient à la charge du locataire (compte tenu du fait que le propriétaire n’a plus ni l’usage ni la jouissance de sa terre, il n’en n’est plus redevable). Le propriétaire demeure en revanche naturellement tenu des impôts sur le revenu et autres taxes engendrées par la transaction. Sur ce terrain dont vous aurez l’usage et la jouissance à long terme, une construction pourra être édifiée, permanente ou non. Cette construction pourra éventuellement être cédée ou louée sans qu’à aucun moment le propriétaire du terrain ait un quelconque droit de regard sur vos transactions.
Bien sûr, il faudra faire une demande de permis de construire (IMB), qui sera faite au nom du propriétaire et pour votre compte (le mieux est de le prévoir au contrat). Si vous avez un « Kitas », en revanche, la demande est naturellement faite à votre nom. Le coût de l’IMB varie en fonction de la région dans laquelle votre terrain est situé, et de la surface de votre construction. L’administration a des barèmes. Il conviendra aussi d’acquitter auprès du banjar la « taxe d’usage », là encore le montant varie selon le lieu.
A noter encore qu’il existe sur le principe une taxe à la construction qui peut vous être réclamée. Elle émane obligatoirement du département et se base sur des barèmes administratifs ; si elle vous apparaît trop élevée, n’hésitez pas à discuter avec l’autorité compétente, tout peut se négocier.
Respectueux des coutumes locales, vous n’omettrez pas de faire procéder aux cérémonies d’usage en référence au calendrier balinais avant et à l’issue des travaux. A la fin du contrat, le propriétaire reprend possession des lieux. En théorie, le terrain doit être débarrassé de tout édifice. A vous peut-être de prévoir le plus possible de « knock down » ou de négocier avec votre propriétaire quelques années supplémentaires en échange du maintien de la construction à votre départ.
Enfin, ne perdons pas de vue l’intérêt financier de la location qui, en référence au marché actuel, représentera en moyenne, sur 20 ans, 30 à 40% du prix d’un terrain en pleine propriété… sujet qui sera développé dans un prochain article.
Installation à Bali, entre rêve et désillusion
Autant les touristes ont besoin de rêver sur une destination où ils ne passeront au mieux que quelques semaines, autant des candidats à l’immigration doivent avoir l’image la plus précise possible de l’endroit où ils désirent s’installer. Il serait trompeur de penser que le nombre croissant d’étrangers qui se fixent à Bali témoigne de conditions d’installation plus faciles qu’ailleurs. Le marathon pour trouver à se loger par exemple suscite rapidement le désenchantement.
Le fossé culturel, sociétal et juridique est tellement important entre l’Occident et l’Asie, en particulier l’Indonésie et encore plus précisément avec Bali, qu’il faut du temps, beaucoup de temps pour capter quelques mécanismes qui vous empêcheront de faire trop de bévues et surtout vous tireront de mauvais pas.
Un touriste est vulnérable pendant les premiers jours de son séjour, un candidat à l’expatriation pendant plusieurs mois si ce n’est les premières années.
Une installation réussie à Bali requiert quelques qualités. La première d’entre elles, c’est la faculté d’adaptation à un environnement totalement inconnu et parfois hostile. Votre rang social, vos moyens financiers, votre niveau d’études ne pourront pas grand-chose pour vous ici. Si vous avez un souci, vous ne pourrez jamais totalement compter sur un avocat, c’est difficile à entendre mais c’est la réalité. A travers de nombreux témoignages, nous avons noté ces dernières années que des gens aisés étaient même plutôt plus exposés que la moyenne des résidents étrangers aux arnaques diverses.
La seconde condition pour réussir son implantation, ce sont les moyens financiers. En attendant de commencer à gagner vos premières roupies, il faut des réserves suffisantes. Faut-il rappeler qu’il n’y a ici aucune aide sociale, ni allocations familiales, ni allocation logement, ni chômage… L’école est payante, un bon lycée international à Sanur coûte plus de 1000 dollars américains par mois, une assurance santé comprenant l’évacuation ne s’élève pas à moins de 2000 dollars par an pour un adulte de 35 ans, un permis de travail se monte à 1700 dollars par an à quoi s’ajoute la location d’une maison que l’on paie systématiquement à l’année, pas moins de 9000 USD mais bien souvent 15 000. Ne pas compter moins de 1500 USD/mois pour vivre modestement en couple et 5000 USD/mois pour vivre confortablement en famille avec deux enfants.

La troisième, d’ordre plus psychologique, c’est la faculté à nouer des relations sociales et c’est vital pour s’implanter. Il est bizarrement assez difficile de rencontrer des résidents étrangers à Bali, tous les nouveaux arrivants souffrent de solitude et parfois même de déprivation sociale. Certains notent aussi qu’il n’y a pas un fort sentiment de solidarité entre étrangers ; bien au contraire, ceux qui s’intéressent à vous le font bien souvent parce qu’ils ont quelque chose à vous vendre ! Alors, bien sûr, le conseil, c’est de savoir parler anglais, de se mettre rapidement à l’indonésien, et de trouver toutes les occasions possibles pour sortir et rencontrer. Certains ont pris des retraites prématurées à 40 ans en rêvant à une vie de farniente et de plaisirs, la vérité, c’est qu’ils s’ennuient beaucoup ici (et certainement ailleurs aussi), il est nécessaire d’avoir une activité.

Quatrième qualité pour durer, c’est de ne surtout pas se précipiter, la précipitation mène à la catastrophe à Bali. Ces dernières années, nous avons recensé plusieurs exemples d’entrepreneurs ou de retraités qui ont investi dans les six mois après leur arrivée, tous sans exception sont repartis la queue basse ou bien se sont fait sévèrement plumer. Des gens plus ou moins mal intentionnés sont à l’affût de proies faciles. Ils ont parfois défrayé notre rubrique courrier, certains sont toujours à l’oeuvre. Alors gare à ceux qui endormiront votre méfiance, à ceux qui auront quelque chose à vous vendre rapidement et qui vous promettront de prendre tout en charge !

Nous vivons ici dans un endroit extraordinaire, soit, mais de non-droit ou presque.

Conclusion : si vous vous installez ici par hasard, parce que la vie n’est pas chère, parce que le soleil brille, parce qu’on peut faire du “monkey business” sans rien déclarer, alors votre installation tournera peut-être au cauchemar. De la même manière, si vous êtes ensorcelé par Bali et le sourire de ses habitants, que vous gardez votre esprit de touriste béat, alors plus dure sera la chute. En revanche, si vous avez envie de prendre un coup de jeune en révisant tous vos jugements sur la vie, si vous avez un peu l’esprit d’aventure, la faculté d’apprendre des fiers Balinais la survie et la vie tout court, alors vous vivrez une expérience très riche et plus jamais vous n’aurez envie de quitter Bali.

 

L’achat d’un terrain à Bali ou le fameux free hold

Après avoir évoqué la location de terrain nu (cf. La Gazette de Bali n° 33 – Février 2008), faisons un point ce mois-ci sur l’achat de terrain par un particulier.

Le droit indonésien pose le principe selon lequel « seule une personne physique de nationalité indonésienne peut acquérir en pleine propriété une terre ». La loi de 1996 relative à la propriété limite quant à elle le transfert de propriété à 25 ans renouvelables. En conséquence, pour mieux saisir les techniques légales mises en place, écartons de nos esprits les notions de « transfert de propriété » et d’« acte d’achat » telles que nous les entendons culturellement. Ainsi, si vous envisagez d’acheter un terrain, deux options vous sont offertes et ce, quelle que soit la nature de votre visa : une acquisition au moyen d’un prête-nom ou une acquisition en nom propre.

La première option est communément appelée « Hak milik », droit de propriété avec prête-nom. Le « Hak milik » vous associe obligatoirement à une personne de nationalité indonésienne qui devient juridiquement votre prête-nom. C’est donc cette personne qui signe l’acte d’achat chez le notaire, en votre présence bien sûr et ce, en votre nom et pour votre compte. Tout un panel d’actes juridiques a été élaboré par les professionnels pour sécuriser au maximum la transaction. Parmi les procédés les plus courants, on revient à… une location : le prête-nom vous loue le terrain pour une période de 25 ans renouvelable une fois et vous donne à l’avance tous les pouvoirs. La prise d’hypothèque en votre faveur fait qu’aucune transaction ne peut être opérée sans que vous ne soyez au préalable avisé. Certains notaires établissent encore des testaments : le prête-nom vous désigne en qualité d’héritier. A noter que cette transaction est sujette à une taxe calculée sur la valeur du terrain fixée par les autorités. A noter aussi que le titre porte le nom du prête-nom et que cet achat est de droit consenti pour une durée déterminée. Cette modalité d’achat a la faveur d’une grande majorité des étrangers installés à Bali depuis de nombreuses années. Il est vrai que la pratique est courante désormais et que les notaires maîtrisent les techniques juridiques destinées à sécuriser au maximum l’opération.

La seconde option dite « Hak pakai », instaurée en 2004, confère un droit d’usage du terrain que vous achetez, un peu comme les concessions que l’on rencontre en Amérique latine. Elle donne lieu à l’établissement d’un titre, un certificat, à votre nom, quelle que soit la nature de votre visa. Elle ne peut concerner en théorie qu’un terrain dont la surface n’excède pas 20 ares. En réalité, plus ou moins selon la région dans laquelle le terrain est situé. Qui plus est, le « Hak pakai » n’est pas reconnu partout à Bali. Le terrain acquis sous ce statut doit avoir un usage privé. C’est-à-dire la construction d’une habitation et le titre est unique, autrement dit vous ne pouvez pas être titulaire de plusieurs terrains à la fois. Quant à la durée de ce droit d’usage et la taxe qu’elle engendre, les avis et les pratiques divergent. Là, on peut obtenir un titre pour 25 ans renouvelables, ici en revanche, le titre n’est acquis que pour 25 ans et le renouvellement implique un autre acte notarié. D’aucuns prennent pour acquis ce renouvellement, pour d’autres c’est un point d’interrogation. S’agissant de la taxe, théoriquement fondée sur la valeur vénale du terrain au moment du renouvellement, son montant n’étant pas préalablement fixé, on reste dans le flou.

En résumé, le « free hold », c’est une statue de bronze dont les pieds sont moulés dans la glaise. Nul n’est prophète en son pays et ici, personne n’est propriétaire chez les autres. Mais ne faisons pas de mauvais esprit …

L’achat d’un terrain à Bali ou le fameux free hold

Septembre 2015. Nous n’avons pas purgé notre site internet de cet article écrit par une de nos contributrices en 2008 mais un ministre du gouvernement Jokowi a rappelé dernièrement que le free hold (hak milik) était strictement interdit pour les étrangers. Nous incitons vraiment les primo acheteurs en Indonésie à ne pas céder aux sirenes du “ne vous inquiétez pas, on va vous trouver un bon prête nom” ou “c’est le seul moyen pour revendre votre bien”. Il existe plein de solutions pour sécuriser son achat en Indonésie, prenez conseil auprès de plusieurs professionnels.

Le droit indonésien pose le principe selon lequel « seule une personne physique de nationalité indonésienne peut acquérir en pleine propriété une terre ». La loi de 1996 relative à la propriété limite quant à elle le transfert de propriété à 25 ans renouvelables. En conséquence, pour mieux saisir les techniques légales mises en place, écartons de nos esprits les notions de « transfert de propriété » et d’« acte d’achat » telles que nous les entendons culturellement. Ainsi, si vous envisagez d’acheter un terrain, deux options vous sont offertes et ce, quelle que soit la nature de votre visa : une acquisition au moyen d’un prête-nom ou une acquisition en nom propre.

La première option est communément appelée « Hak milik », droit de propriété avec prête-nom. Le « Hak milik » vous associe obligatoirement à une personne de nationalité indonésienne qui devient juridiquement votre prête-nom. C’est donc cette personne qui signe l’acte d’achat chez le notaire, en votre présence bien sûr et ce, en votre nom et pour votre compte. Tout un panel d’actes juridiques a été élaboré par les professionnels pour sécuriser au maximum la transaction. Parmi les procédés les plus courants, on revient à… une location : le prête-nom vous loue le terrain pour une période de 25 ans renouvelable une fois et vous donne à l’avance tous les pouvoirs. La prise d’hypothèque en votre faveur fait qu’aucune transaction ne peut être opérée sans que vous ne soyez au préalable avisé. Certains notaires établissent encore des testaments : le prête-nom vous désigne en qualité d’héritier. A noter que cette transaction est sujette à une taxe calculée sur la valeur du terrain fixée par les autorités. A noter aussi que le titre porte le nom du prête-nom et que cet achat est de droit consenti pour une durée déterminée. Cette modalité d’achat a la faveur d’une grande majorité des étrangers installés à Bali depuis de nombreuses années. Il est vrai que la pratique est courante désormais et que les notaires maîtrisent les techniques juridiques destinées à sécuriser au maximum l’opération.

La seconde option dite « Hak pakai », instaurée en 2004, confère un droit d’usage du terrain que vous achetez, un peu comme les concessions que l’on rencontre en Amérique latine. Elle donne lieu à l’établissement d’un titre, un certificat, à votre nom, quelle que soit la nature de votre visa. Elle ne peut concerner en théorie qu’un terrain dont la surface n’excède pas 20 ares. En réalité, plus ou moins selon la région dans laquelle le terrain est situé. Qui plus est, le « Hak pakai » n’est pas reconnu partout à Bali. Le terrain acquis sous ce statut doit avoir un usage privé. C’est-à-dire la construction d’une habitation et le titre est unique, autrement dit vous ne pouvez pas être titulaire de plusieurs terrains à la fois. Quant à la durée de ce droit d’usage et la taxe qu’elle engendre, les avis et les pratiques divergent. Là, on peut obtenir un titre pour 25 ans renouvelables, ici en revanche, le titre n’est acquis que pour 25 ans et le renouvellement implique un autre acte notarié. D’aucuns prennent pour acquis ce renouvellement, pour d’autres c’est un point d’interrogation. S’agissant de la taxe, théoriquement fondée sur la valeur vénale du terrain au moment du renouvellement, son montant n’étant pas préalablement fixé, on reste dans le flou.

En résumé, le « free hold », c’est une statue de bronze dont les pieds sont moulés dans la glaise. Nul n’est prophète en son pays et ici, personne n’est propriétaire chez les autres. Mais ne faisons pas de mauvais esprit …

infos de la gazette de Bali.

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